השקעות נדל"ן בהונגריה – קניית דירה בבודפשט כנכס מניב

השקעות נדל"ן בהונגריה, ובמיוחד בבודפשט, הן אפיק פופולרי להשקעה על ידי משקיעים זרים מזה כ20 שנה, עובדה המצביעה על יציבות השוק לעומת שווקים אחרים במרכז ובמזרח אירופה, ועל הפוטנציאל העסקי שבירת הונגריה מציעה למשקיעים זרים מכל העולם.

הסיבות בגינן בודפשט היא יעד כה מבוקש להשקעה (ולאורך תקופה כל ארוכה) נעוצות במיקום האסטרטגי שלה במרכז אירופה, בעשרות האוניברסיטאות הפזורות בעיר בהן לומדים למעלה ממאה אלף סטודנטים זרים כל שנה, ביופיה של העיר הקוסם ללמעלה מ3 מיליון מבקרים ותיירים כל שנה, בעלות המחיה הזולה ובאווירה התוססת של העיר המושכות עשרות אלפי אנשי עסקים ומנהלים העובדים בחברות בינלאומיות הפעילות בעיר, בקלות היחסית של רכישת נכס מבחינה ביורוקרטית תוך עידוד פעיל של המדינה בהטבות למשקיעים זרים, ובעיקר – במטבע החלש יחסית המאפשר למשקיעים זרים ליהנות מתשואה גבוהה, החזר השקעה מהיר, ועליית ערך עקבית בשווי הנכס.

מבחינת נתונים יבשים, שוק השכירות בבודפשט פעיל מאד, ומציג שכירויות אטרקטיביות בהשכרות לטווח ארוך ותשואות גבוהות אף יותר מ10% בהשכרות טווח קצר. עליית הערך באזורים המתחדשים עקבית לאורך השנים האחרונות, ובחלק מהמקרים, משקיעים מימשו את הנכס לאחר שנים ספורות ברווח של עשרות אחוזים אחרי השבחה של הנכס. אחד הנתונים המשפיעים ביותר הוא היצע הדירות המוגבל בשוק. היות והחלקים המרכזים של בודפשט מאד מצומצמים בשטחם, ולמעט מספר מגרשים בודדים, לא צפויה בנייה חדשה באיזורים המבוקשים בעיר, נוצר מצב של ביקוש מאד גבוה לדירות במרכז העיר מצד אחד, אל מול היצע מאד מוגבל.

קצת על המיקום ושוק הנדל"ן בבודפשט

הונגריה ממוקמת במרכז אירופה, ועיר הבירה בודפשט, המרכז העסקי והתרבותי של המדינה, היא עיר קוסמופוליטית בסטנדרטים מערב אירופאיים ואחת משש הערים הגדולות ביותר באיחוד האירופי. כינויה של העיר כ"פריז של מזרח אירופה" מצביע על יופיה והפופולריות שלה בקרב המבקרים בה.

כאשר בוחנים השקעות נדל"ן בהונגריה לאורך זמן, רואים בבירור כי מחירי הדירות למכירה עלו בשנתיים האחרונות בכ 20%, זאת לאחר הקפאון ששרר בשוק בין 2010-2012 כתוצאה מהמשבר הפיננסי הגלובלי. הסיבות העיקריות לעלייה במחירי הנדל"ן הן הריבית הנמוכה בשוק, מתן תמריצים כלכליים לאוכלוסייה המקומית לקניית דירה לצד רכישות רבות המתבצעות על ידי משקיעים זרים, והיצע הולך וקטן של נכסים באיזורים המרכזיים בעיר, כתוצאה מעצירה בבניית פרוייקטים חדשים שהחלה ב2008 בעקבות המשבר הפיננסי הגלובלי, כך שההיצע קטן מהביקוש.

התשואה הממוצעת באיזורים המרכזיים בעיר בהשכרת הנכס לטווח ארוך נעה בין 5%-8%, תלוי במצב הנכס ובמיקומו, כאשר משקיעים רבים בוחרים להשכיר את הנכס בתקופת הקיץ לתקופות קצרות על מנת להעלות את התשואה לשיעורים של כ10% ואף למעלה מכך.

מה הם היתרונות והחסרונות?

השקעות נדל"ן בבודפשט הוכיחו את עצמם כהשקעה חכמה המשלבת בין תשואה גבוהה ליציבות וסיכון נמוך. משקיעים שרכשו נכסים בבודפשט טרם פרוץ המשבר הפיננסי הגלובלי ב2008 רואים כיום עלייה של עשרות אחוזים בשווי הנכס, זאת לצד שכירות קבועה שנכנסה בשנים בהן השוק היה בקפאון, היות ושוק השכירויות תמיד פעיל בעיר ואינו תלוי בהשפעות מאקרו. (ההבדל העיקרי למעשה בין התקופות הוא העלייה במחירי השכירות כתוצאה מהעלייה במחירי הדירות למכירה).

משקיעים זרים רבים שבידם ההון הדרוש לרכישת נכס באירופה מתרכזים דווקא בבודפשט. מעבר לסיבות המוזכרות מעלה, בראייה גלובלית, ניתן להשוות את בודפשט לערים כמו פראג או וורשה, בהן מחירי הנכסים גבוהים משמעותית (כאשר משקיעים רבים טוענים שאין לכך סיבה מוצדקת), כך שמבחינת תחזית עליית מחירים, ניתן לומר שבבודפשט, מימוש הנכס כעבור מספר שנים יניב תשואה גבוהה יותר. בהשוואה למדינות מערב אירופאיות אחרות, בודפשט מוכרת כעיר בטוחה, היות והממשלה חסמה את הגבולות בעת המשבר האחרון, כך שהאוכלוסייה נשארה הומוגנית ואינה צפויה להשתנות כפי שקרה בערי בירה מרכזיות אחרות באיזור.

חשוב להתעכב שוב על נושא שוק השכירות בבודפשט, היות והוא אחד השווקים הפעילים במרכז אירופה. שוק הדירות להשכרה בבודפשט, בעיקר ברובעים המרכזיים, מבוסס בעיקרו על סטודנטים ואנשי עסקי זרים הנהנים ממוסדות אקדמאיים מובילים, חיי לילה תוססים, תרבות ותחבורה ציבורית מעולה. כך שיש ביקוש תמידי לדירות, מכל סוג ותקציב, לאורך רוב השנה. בנוסף, היות ובודפשט היא אחת הערים המתויירות באירופה, קיים פוטנציאל גדול מאד בשוק השכרת נכסים לתקופות קצרות, וניתן לראות יותר ויותר בעלי דירות זרים משכירים את דירותיהם בצורה זה לפחות במהלך חודשי הקיץ.

השקעות נדל"ן בהונגריה

השקעות נדל"ן בהונגריה – בודפשט

טרנד חדש – סטודנטים רוכשי דירות

ברחבי בודפשט (והונגריה) ניתן למצוא כמה מהאוניברסיטאות האיכותיות באירופה, שבהן סטודנטים זרים רבים לומדים מגוון תארים מתקדמים כרפואה, ווטרינריה, פסיכולוגיה, הנדסה, מנהל עסקים ועוד. לימודים אלו נמשכים על פני מספר שנים ובשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית גם בדמי הלימוד השנתיים וגם במחירי הדירות להשכרה, שתי תופעות שמייקרות משמעותית את עלויות המחייה לעומת שנים קודמות.  כפועל יוצא, ניתן לראות יותר ויותר סטודנטים, בעיקר במקצועות הרפואה, שבוחרים לרכוש דירת מגורים להשקעה בבודפשט (לרוב הם עושים זאת מהשנה השנייה בלימודים), על מנת לחסוך את דמי השכירות שבשנים האחרונות עלו משנה לשנה, ולהרוויח נכס בסוף תקופת הלימודים אותו יוכלו או להשכיר או לממש בערך גבוה יותר משמעותית על מנת לעזור במימון חלק מעלויות הלימודים ודמי המחייה.

ניתן לומר שלסטודנטים המתכננים לשהות בעיר תקופה של 4 שנים או יותר, רכישת דירה היא אופציה שכדאי מאד לשקול. התחזיות בשוק צופות שמחירי הנכסים יעלו בשנים הקרובות (כאשר בין 2014-2016 הם כבר נסקו ביותר מ20%). וגם אם הם לא יעלו בכזה שיעור גבוה, דירות סטודנטים בעיר מושכרות בקלות, כך שלכל הפחות, הסטודנט המסיים ייזכה בנכס מניב עם סיום הלימודים. בנוסף על כך, בעלי בתים המשכירים נכסיהם לסטודנטים, נהנים משיעורי תפוסה הקרובים ל100%, היות וסטודנטים המחפשים דירות מהווים פלח שוק קשיח בו פשוט מתחלפים מחזורים של סטודנטים באופן קבוע (סטונדט אחד מסיים לימודים, סטודנט חדש מתחיל).

מבחינה ריאלית, ניתן לראות צמיחה כלכלית רצופה במהלך השנים האחרונות, לצד השקעות של האיחוד האירופי בתשתיות והעתקה של משרדים של חברות ענק גלובליות לעיר, כך שמבחינת ניהול סיכונים של ההשקעה, מדובר על השקעה במדינה עם כלכלה שמוכיחה יציבות. וכאמור, היות ובערים "מקבילות" כפראג ווורשה מחירי הנכסים כמעט כפולים, ניתן לומר די בוודאות שהשוק בשלב זה עדיין מתומחר נמוך משמעותית מהערך האמיתי שלו (מה שמוכח עם העלייה העקבית במחירי הנכסים לאורך השנתיים האחרונות).

אז מהם החסרונות בקניית נכס להשקעה בהונגריה?

הבנה של השוק – מבחינת תשואה, עליית ערך ואפשרויות השכרה של הדירה (בתפוסה שנתית), המגמה היא חיובית, כל עוד הנכס ממוקם נכון. הבעייתיות היא לדעת מה המקום הנכון ולזהות שינויים במגמות בשוק. העיר עצמה מחולקת לרבעים, הרבעים מחולקים לשכונות, והשכונות מחולקות לרחובות בהם מחירי הנכסים והתשואה שניתן לקבל שונים משמעותית.

כדי להבין חשיבות הדברים יותר לעומק, נשתמש ברובע 7 כדוגמה. רובע 7 נחשב כאחד האיזורים המבוקשים בעיר על ידי משקיעים ועל ידי דיירים. אך הרובע עצמו מחולק לאזורי משנה, בהם ניתן לקבל שכירויות שונות ולהשכיר את הנכסים יותר בקלות או בפחות. משרדי תיווך רבים יציעו נכסים במחיר למ"ר שהוא המחיר המייצג לרובע 7, כך שמשקיעים זרים שלא מכירים מספיק את העיר ואת החלוקה לתת אזורים בתוך הרובע עלולים להתפתות לרכישה במחירים גבוהים ממחיר השוק האופטימלי.

שליטה מרחוק – רכישת נכס בחו"ל מצריכה מתן אמון מלא במנהלי הנכס. לא פעם ולא פעמיים היו מקרים בהם חברות פחות אמינות לא העבירו שכירות שנגבתה לידי בעל הנכס, לא תיחזקו את הנכס כראוי, או לא פיקחו על ביצוע התשלומים השוטפים על ידי הדיירים, כך שיש חשיבות רבה לבחירה בחברת ניהול נכסים אמינה.

עלויות תחזוקה  – בכל נכס צפויות לצוץ בעיות כאלו ואחרות לאורך השנים, הבעיות העיקריות (והיקרות ביותר) בנכסים בהונגריה קשורות לרוב למערכת החימום. בכל מקרה, מערכות חימום חדישות נוטות פחות להתקלקל, כך שיש לתת דגש על נושא זה כאשר בוחנים את מצב הדירה להשקעה.

דמי ניהול – רכישת נכס בחו"ל מלווה בעמלות ניהול ועמלות מציאת שוכר (לפחות בחלק מהמקרים). חברות ניהול נכסים שונות גובות עמלות שונות עבור ניהול הנכס והשכרתו, כך שיש לקחת נושא זה בחשבון. בכל מקרה, התשואות המחושבות מעלה כבר משוקללות אחרי הפחתה של עלויות אלו.

זמן המתנה למימוש – על מנת להמנע מתשלום מס על רווח הון, יש להמתין מספר שנים בטרם יהיה כדאי לממש את הנכס ולמוכרו שוב. פטור מלא מתשלום מס זה ניתן בתום 5 שנים מרכישת הנכס.

מימון – משקיעים זרים שאינם תושבי הונגריה (או האיחוד) לא יהיו זכאים לקבלת מימון לרכישת הנכס מהבנק, כך שעל ההון להיות נזיל.

שהייה – אמנם זו לא חובה לראות את הנכס באופן פיזי טרם רכישתו ומשקיעים וותיקים רבים קונים נכסים דרך יועצי נדל"ן מקומיים להם הם נותנים ייפוי כוח, למשקיעים חדשים שאינם מכירים את העיר מומלץ בחום לעשות סיור ולהשוות בין הנכסים בשטח, כך שיש להוסיף את עלות הטיסה והשהייה הקצרה לסך העלויות הנלוות.

אז מה המסקנה?

ניתן לומר די בבטחון שרכישת דירת מגורים להשקעה בבודפשט כנכס מניב היא החלטה נבונה. שוק השכירויות בעיר תוסס, ולאור העובדה שכמויות אדירות של תיירים, סטודנטים זרים ואנשי עסקים נמצאים בעיר באופן קבוע, קשה לראות מצב שבו מציאות זו תיפסק, היות ועיר הבירה של הונגריה מהווה מוקד משיכה מרכזי באירופה מזה למעלה מ-20 שנים. בנוסף, סטודנטים לרפואה והנדסה המתעתדים להעביר בעיר מספר שנים יכולים להרוויח כפליים מרכישת נכס בבודפשט, פעם אחת דרך חסכון בדמי השכירות, ופעם שנייה בבעלות על נכס מניב עם סיום לימודיהם אותו יוכלו להשכיר או לממש בתשואה גבוהה.

המיקום המרכזי של הונגריה ביבשת מבטיח שתשמור על מעמדה ככלכלה יציבה עם שוק נדל"ני בצמיחה, במיוחד בהשוואה לערי בירה אחרות באיזור בהן המחירים כבר גבוהים משמעותית. החסרונות הם די מינוריים וסטנדרטיים לכל השקעה בנדל"ן, כך שהשפעתם מתגמדת אל מול היתרונות הייחודיים של בודפשט כיעד השקעות נדל"ן פופלרי בקרב משקיעים, עובדה שרק מתעצמת עם הזמן ככל שיותר ויותר משקיעים זרים מרחבי העולם מפנים את תשומת ליבם והונם לרכישת נכסים מניבים ברחבי העיר.

לסיכום, למחפשים השקעה בנדל"ן בסיכון נמוך בעיר בירה במרכז אירופה, בודפשט היא בהחלט יעד אטרקטיבי שמציג לאורך שנים נתונים חיוביים, יציבים, תשואות גבוהות לצד השקעה של המדינה בתשתיות ועידוד הכנסת הון זר, כך שכל עוד מקפידים על מיקום נכון של הנכס ומחיר שוק אמיתי, ניתן למצוא דירות למכירה אטרקטיביות להשקעה.

רוכשי דירות שאינם מכירים את העיר ויש להם שאלות, מוזמנים כמובן לפנות אלינו עם כל שאלה ונשמח לעזור. אנו עובדים בשיתוף פעולה צמוד עם משרדי ניהול נכסים, עו"ד, יועצי מס ומשרדי תיווך מובילים בעיר ונוכל לסייע במציאת נכס בהתאם לתקציב ודרישות.

Related Articles

Send Us a Message