מחירי הדירות בבודפשט זינקו בשנה האחרונה לאחר שנים של סטגנציה, במיוחד באיזורים המרכזיים של העיר הממוקמים ברובעים 5,6,7,8,9 ו – 13.

אלו הרוצים לדעת כמה עולה דירה בבודפשט באיזורים אלו, או באיזורים פופולריים אחרים של העיר (כמו רובעים 1,2 ו – 3 הממוקמים מעברו השני של הנהר, בצד של בודה) צריכים תחילה להבין באילו איזורים הם מחפשים להשקיע, מה מטרת ההשקעה (תשואה מהירה או תכנון ארוך טווח), ואילו סוג נכס יתאים לצרכיהם (כגון דירה קלאסית, דירה חדשה, דירה לשיפוץ או לחלוקה).

בודפשט היא יעד השקעות נדל"ן פופלרי מאד בקרב משקיעים ישראלים בני מעמד הביניים, במיוחד אצל אלו המתעניינם בהשקעה סולידית בנכס מניב או בפיזור ההשקעות שלהם באפיקים שונים למיקסום תשואה. הקירבה של הונגריה לישראל, המחירים הזולים דרך חברות תעופה לואו-קוסט, הקידמה של העיר, יופייה, והביקוש להשכרות ורכישות של דירות ע"י סטודנטים ישראלים ומשקיעים זרים הפכו את בודפשט לאחת מהערים הראשיות בהן מתרכזים משקיעים ישראלים באירופה לצד ברלין ופראג.

לאיזו תשואה ניתן לצפות?

תשואה ריאלית נעה בממוצע סביב 5-7% לנכסים המיועדים להשכרות ארוכות טווח, ויכולה להגיע ללמעלה מ10% לנכסים המושכרים על בסיס יומי. כמובן שטיב הדירה, איכות האיבזור בה והמיקום שלה מהווים את הגורמים המשפיעים ביותר על התשואה המתקבלת.

אז כמה עולה דירה בבודפשט?

מחירי הדירות בבודפשט נמצאים במגמת עלייה לאורך השנתיים האחרונות, כאשר הכוחות המניעים את העלייה נעים סביב עידוד פעיל של הממשלה, ריבית אפסית ותנועה של משקיעים זרים. כיום, דירות בחלק המרכזי של רובע 5 עם נוף לדנובה נסחרות במחירים ממוצעים של כ 3000 אירו למ"ר, בעוד דירות בחלקים המרכזיים של רובעים 6 ו 7 נסחרות סביב ה2000 אירו למ"ר לדירה קלאסית משופצת או 1500 אירו למ"ר לדירה ישנה המצריכה שיפוץ. מעבר לכך, יש להוסיף 8% בעת הקנייה עבור מס קניה, שכר טרחה לעו"ד ודמי תיווך, ועוד כמה מאות אירו עבור הוצאת אישורים וניירת. לרוב, סטודנטים ישראלים המחפשים לקנות דירה בבודפשט עם תחילת לימודיהם או משקיעים פרטיים המחפשים לקנות דירה על מנת להשכירה נוטים להתמקד בדירות למכירה באיזור הרובע היהודי (רובע 7), רובע 6 ליד האוקטוגון, וכן באיזורים המחודשים של רובעים 8,9 ו – 13 הממוקמים בקרבת תחבורה ציבורית ונגישים לאתרים מרכזיים בעיר ולאוניברסיטאות.

איזה איזור הכי מומלץ לקניית דירות בבודפשט?

בעיר עצמה מספר שכונות ואיזורים המתאימים לקהלים שונים (מבחינת דיירים או משקיעים). מומלץ מאד להיעזר ביועצי נדל"ן מקומיים אמינים על מנת לקבל חוות דעת מדוייקת על הנכס הפוטנציאלי ומיקומו ולא להתפתות אחרי "מציאות" או סוכניות נדל"ן המבטיחות תשואה מובטחת. קיימים גורמים שונים המשפיעים על הביקוש לשכירות לנכס או מיקום מסויים, כך שחשוב לקבל מידע אמין מיודעי דבר המנוסים בשוק הנדל"ן ההונגרי בכלל ובבודפשט בפרט.

מי מנהל את הנכס עבורי?

היות ושוק הנדל"ן בבודפשט הוא בעיקרו שוק של משקיעים זרים, רוב מחזיקי הדירות כלל אינם גרים בעיר, כך שקיימות חברות ניהול דירות רבות ומנהלי נכסים פרטיים המטפלים בנכסים עבורם. נשמח לסייע דרך חברות ניהול הדירות איתן אנו עובדים במידת הצורך ולהמליץ על הגורם המתאים ביותר לטיפול בנכס – בין אם בהשכרתו, ניהולו, שיפוץ או ריהוט. מבחינת עלויות, לרוב חברות הניהול גובות כ10% מההכנסה השנתית עבור ניהול הנכס ועוד חודש שכירות עמלה עבור השכרת הנכס לתקופה של שנה. עבור ניהול נכס המיועד להשכרות יומיות, חברות הניהול גובות בית 25%-30% מההכנסה, הכוללים גם פרסום ותחזוקה בסיסית של הנכס בעת השכרתו.

בכמה אפשר להשכיר נכס?

בהנחה שמדובר בהשכרה ארוכת טווח לתקופה של לפחות שנה, דירת שני חדרי שינה (שני חדרים וסלון) המאובזרת ברמה בסיסית שמותאמת לסטודנטים, וממוקמת בחלקו הפנימי של רובע 7 באיזור בית הכנסת, מושכרת בממוצע בכ600 אירו לחודש בתשואה ריאלית בניכוי הוצאות של כ5%. במקרים רבים, בתקופת הקיץ כאשר הסטודנטים בחופשה, בעלי הבתים משכירים את הדירות על בסיס יומי כדירות נופש, וכך מעלים את התשואה לאיזור 7-8%.

אז האם כדאי להתמקד ברכישת דירה להשכרות טווח ארוך או לטווח קצר?

למשקיעים שונים יש צרכים ותקציבים שונים. בעוד חלק מהמשקיעים היותר מנוסים מעדיפים לרכוש מספר דירות קטנות ולהפכן לעסק השכרות טווח קצר, משקיעים חדשים מעדיפים לרוב השקעות יותר סולידיות ובוחרים בדירות גדולות יותר, או גדולות מאד שניתן לחלק ליחידות דיור קטנות. בכל מקרה, גם פה מומלץ להתייעץ עם גורמים מקצועיים הפעילים בשוק כדי להתאים את הנכס הנכון עבור הדרישות והתקציב הנתונים.

Related Articles

Send Us a Message