שוקלים לקנות דירה בבודפשט? אלו מושגים שחובה להכיר!

משקיעים וותיקים המחפשים תשואות גבוהות על השקעה בנדל"ן כבר מכירים את בודפשט כיעד מועדף. מעבר לתשואות הגבוהות, לסיכון הנמוך ולהחזר המחיר, התחזיות החיוביות לעליית ערך עתידית מושכות משקיעים רבים מרחבי העולם שמתעניינים ברכישת דירה באירופה ובוחרים לקנות דירה בבודפשט, בירת הונגריה.

משקיעים זרים רבים צברו לאורך השנים האחרונות מספר נכסים ברחבי העיר לצד היכרות מעמיקה עם השכונות השונות וידע שימושי לגבי הליך הרכישה, אך משקיעים חדשים המעוניינים לקנות דירה בבודפשט עלולים לא להיות מעורים במכלול המושגים השונים הנוגעים לרכישת נדל"ן בבודפשט (ותיחזוקו השוטף לאחר מכן), היות ובעוד שוק הנדל"ן ההונגרי דומה מאד לשווקי נדל"ן אחרים באירופה, בגלל עברו ההיסטורי, יש לו מספר מאפיינים ייחודיים שחשוב להכיר מראש. על מנת לפשט את הדברים, הרשימה המופיעה למטה סוקרת את המושגים החשובים שעל כל משקיע לדעת טרם ביצוע הליך הרכישה.

מערכת חימום:

גורם מרכזי בהשוואה בין דירות למכירה בבודפשט הוא נושא מערכת החימום המותקנת בנכס.

הונגריה נוטה להיות קרה מאד בחורף, על כן חשוב שבנכס תהיה מותקנת מערכת חימום שמסוגלת לספק גם את החימום הדרוש וגם לעשות זאת תוך שמירה על עלויות לא גבוהות מדי.

כאשר בודקים נכס לפני קנייה, יש לוודא איזו מערכת חימום מותקנת, האם היא תקינה, או האם יש להחליפה במערכת חדשה. מערכות החימום שלרוב בשימוש בהונגריה הן אלו:

חימום בניין מרכזי

מושג זה מתייחס למערכת חימום מרכזית של הבניין. וועד הבית קובע מתי להפסיק ולכבות את החימום, שלרוב מופעל רק בחודשי החורף.

חימום מרכזי של העירייה

חימום מרכזי המופעל על ידי הרשות המקומית. החסרון העיקרי במקרה זה הוא שלא ניתן לשלוט בחימום באופן נפרד מתוך הדירה, היות והחימום מפזור באופן אחיד בין הדירות.

חימום "צירקו"

חימום נפרד המותקן בדירה המאפשר שליטה מירבית. החום מופק על ידי חימום מים והעברתם דרך צינורות לרדיאטורים המפוזרים בדירה. מערכת זו לרוב מותקנת בדירות ששופצו לאחרונה ומאפשרת שליטה מרכזית דרך ווסת.

תנורי גז

מערכת חימום יחסית ישנה, בה תנורי גז פרוסים לאורך הדירה ומאפשרים שליטה על כל תנור בנפרד.

בויילר חשמלי

במקרים מסויימים, בויילר חשמלי משמש לחימום הדירה ולאספקת מים חמים. במקרים אחרים ניתן למצוא שילוב בו בויילר חשמלי מספק מים חמים ולחימום הדירה נעשה שימוש בתנורי גז. בממוצע, חימום על גז אמין וזול יותר.

סוגי נכסים:

בדומה לבירות אירופאיות קלאסיות אחרות, בודפשט ידועה בארכיטקטורה המיוחדת שלה, בבנייניה המדהימיה, מראות עוצרי נשימה והיסטוריה עשירה.

חלק מבנייני המגורים בעיר שימשו בעבר כבתי אצולה, וכיום עדיין ניתן למצוא פיתוחים ועיטורים על הבניינים המצביעים של עברו העשיר של הבניין.

מעבר לבנייים הקלאסיים, קיימים בעיר גם בניינים שנבנו בתקופת השלטון הקומוניסטי, ובניינים שנבנו בעשור האחרון, חלקם מבוססים על יסודות של בניינים קלאסיים עתיקים, לדוגמה בניין גוזדו, אחד מבנייני המגורים היוקרתיים והמבוקשים בעיר. הרשימה למטה כוללת את סוגי הבנייה שניתן למצוא בעיר.

נכסים קלאסיים

דירות אלו הן הנפוצות ביותר ברחבי מרכז העיר, ברובעים 5,6,7,8 ו – 13. בניינים קלאסיים רבים נבנו עוד במהלך המאה ה-19, ומאופיינים בתקרות גבוהות ורצפות עץ איכותיות. חשוב לציין כי בעוד חלק מהבניינים הקלאסיים בעיר שופצו בשנים האחרונות (בעיקר אלו הממוקמים באיזורים המרכזיים יותר של העיר), אחרים עדיין במצב ירוד, אך דירות שנמצאות בתוך בניינים קלאסיים לרוב ניתנות לחלוקה טוב יותר הודות לגודלן ומהוות את אפיק ההשקעה הפפולרי ביותר.

נכס משופץ

מונח זה מתייחס לנכסים ששופצו בשנים האחרונות. רמת הגימור משתנה, ובעוד חלק מהנכסים שופצו מהיסוד (כולל מערכת חימום, חלונות חדשים, וכו), אחרים עברו שיפוץ קוסמטי כללי.

נכס שנבנה לאחרונה

מונח זה מתייחס לדירות שנבנו בעשור האחרון. לרוב מתייחס לדירות הממוקמות קצת מחוץ למרכז העיר, אך עם תנופת הבנייה האחרונה, ניתן למצוא בנייה חדשה יותר ויותר גם במרכז העיר. דירות חדשות במרכז העיר מאופיינות במחירן הגבוה, מערכות חימום חדשות ודמי וועד בית שלרוב גבוהים מהממוצע.

דירת לבנים

דירות אלו ממקומות בתוך בניינים קלאסיים והן מהוות את עיקר הנכסים הנרכשים על ידי משקיעים זרים. לרוב ממוקמות במרכז העיר, בבנינים קלאסיים עתיקים. היתרונות העיקריים של נכסים מסוג זה הם הבנייה היציבה והעמידה, התקרות הגבוהות, ורצפות העץ האיכותיות. החסרונות העיקריים נוגעים בעיקר למצב הבניין, שבימים עברו היה מרשים ובעל פיתוחים, אך כיום עלול להמצא במצב ירוד, לפחות מבחינה חיצונית. כמו כן, במהלך החורף, חימום הדירה עלול להיות יקר היות וקשה מאד לחמם את הדירות בשל גודלן וגובהן הפנימי.

בניין פאנלים

דירות הנמצאות בסוג בניין זה נבנו במהלך השלטון הקומוניסטי ולרוב בין שנות ה60 וה 80. הם עשויים מפנאלים יחסית דקים בעלי בידוד מינימלי וממוקמים לרוב בחוצות העיר. דירות אלו כמעט ואינן נרכשות על ידי משקיעים זרים.

דירה פנימית

רוב הבנייה הקלאסית, וחלק מהבנייה החדשה במרכז העיר נבנו בצורה של חצר שאותה מקיפות הדירות בבניין. הדירות הפנימיות משקיפות לחצר זו או לגינה פנימית, הן לרוב שקטות וקרירות יותר מדירות הפונות לחזית, אך במקרים רבים יהיו גם חשוכות יותר.

לקנות דירה בבודפשט

מושגים כלליים נוספים:

שוק השקעות הנדל"ן בבודפשט מחולק בעיקרון לפי הקריטריונים הבאים:

  • סוג הנכס (ומתי נבנה).
  • השימוש הצפוי מהנכס (האם מיועד להשכרות טווח קצר או לעליית ערך עתידית)
  • מיקום הנכס, שלרוב מתייחס לאיזור יחסית קטן במרכז העיר, בעיקר ברבעים 5,6,7 ובחלקים היותר מרכזיים של רבעים 8,9,13. בנושא זה חשוב לציין שההבדל בין הרבעים במקרים רבים הוא מינורי, ותלוי באיזה צד של הרחוב הבניין ממוקם. כך שמספרים זוגיים בצד אחד של הרחוב יחשבו כרובע 6, והמספרים האי זוגיים מצידו השני כרובע 7.

 

המונחים המופיעים מטה יופיעו במקרים רבים בתיאור נכסים למכירה בבודפשט:

קומון קוסט (וועד בניין)

זוהי עלות התחזוקה החודשית לניהול הבניין, שברוב המקרים מכסה את העלויות הבאות:

  • עלויות חשמל, מים, גז וחימום של האיזורים המשותפים בבניין, כגון מעלית, חנייה, גינה משותפת ושכר ניהול המשק
  • ניקיון חדר מדרגות
  • פינוי שלג בחורף
  • ביטוח של הבניין
  • בחלק מהמקרים, העלות כוללתת גם חימום, קירור ושימוש במים בדירה

מטבח אמריקאי פתוח

מטבח המהווה חלק אינטגרלי מהסלון ולא מופרד על ידי מחיצה. היתרון העיקרי הוא הגדלת שטח הסלון.

גלריה פנימית

נכסים קלאסיים רבים בבודפש הם בעלי תקרות גבוהות, המגיעות לעיתים אף ל5 מטר, מה שמאפשר בניית גלריה לשימוש כחדר נוסף, או אם התקרות יחסית נמוכות (כ-3 מטר), אז כאיזור שינה נוסף, מה שמאפשר השכרה של הנכס בעלות גבוהה יותר והגדלת התשואה.

עלויות נוספות לשיקלול:

מעבר למושגי יסוד אלו, משקיע שמתעניין לקנות דירה בבודפשט צריך לקחת בחשבון את כלל העלויות הנלוות. אלו כוללות שכ"ט לעו"ד המלווה את עסקת המכירה, דמי תיווך, מס קנייה, עלות שיפוץ הנכס וקניית רהיטים במידה ויש צורך, ומיסים שנתיים בגין רווח שנצבר משכירות.

מבחינת עלויות קבועות, יש להוסיף מעל מחיר הנכס 4% כמס קנייה, ועוד כ 4.5% לכיסוי דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד.  עלויות שיפוץ בממוצע הן בסדר גודל של כ330 אירו למ"ר, ועלויות ריהוט סטנדרטיות הן לרוב נמוכות מ5000 אירו.

ומה לגבי מיסים?

נכון ל2016, מס ההכנסה לאדם פרטי בהונגריה הוא 15%. על מנת לשלם מס הכנסה בהונגריה בגין רווחים שנצברו משכירות, יש להוציא מספר מס הונגרי ולדווח על ההכנסה  לרשויות. למשקיעים המחפשים לקנות יותר מדירה אחת בבודפשט מומלץ לשקול לפתוח חברה מקומית וכך לקזז הוצאות נוספות לצד פחת. בכל מקרה, ממס ההכנסה מדמי שכירות מנוכים הוצאות תחזוקה, ניהול, ופחת בשיעור 2% מההכנסה.

בנוגע למימוש הנכס, מומלץ להמתין 5 שנים בטרם מכירת הנכס על מנת להמנע ממיסוי גבוה בגין רווחי הון בעת המכירה המחושב באופן הדרגתי על פני תקופה של 5 שנים. עם תום תקופה זו, ניתן לממש את הנכס ולמוכרו ללא צורך בתשלום מס. מס רווח הון ליחיד שאינו תושב הונגריה הוא 16% בניכוי ההוצאות, או – במידה ולא ניתן להציג את כלל המסמכים הנוגעים להוצאות, מס רווח ההון יחושב כ16% מ25% מההכנסות שהתקבלו בעבור הנכס עם מכירתו.

האם יש מיסים נוספים שצריך לקחת בחשבון?

משקיע פרטי שמחפש לקנות דירה בבודפשט אינו חייב במיסוי נוסף כמס רכוש, מס בניין או מס על הקרקע. עם זאת – משקיע נדל"ני הרוכש נכס כחברה מקומית יידרש במיסים נוספים.

איזה שימוש ניתן לעשות בנכס?

בעבר, משקיעים זרים שחיפשו לקנות דירה בבודפשט העדיפו להשכיר את הנכס לתקופות ארוכות לסטודנטים או אנשי עסקים המתגוררים בעיר. עם זאת, מגמה שהחלה להתחזק בשנתיים האחרונות היא תופעת ההשכרות לטווחים קצרים ועל בסיס יומי. הבעייתיות בצורת השכרה זו נוגעת ללוגיסטיקה, היות ויש לקבל ולשחרר דיירים מדי יום, לדאוג לתחזוקה הנכס, לפרסם את הנכס באתרי השכרות שונים ולהתעסק עם קבלה של תשלומים. היות וכך, צצו בשנים האחרונות מספר חברות ומנהלי נכסים מקצועיים שמטפלים בנכסים עבור משקיעים זרים כעסק להשכרות טווח קצר. העמלות בסוג השכרות זה הן באיזור 25% מההכנסות, אך במידה והנכס ממוקם במרכז העיר ומתוחזק בסטנרדטים גבוהים, התשואה המתקבלת גבוהה מאד, ולעיתים אף מגיעה ללמעלה מ15%. אופציה שלישית שהפכה מקובלת בשנים האחרונות על ידי משקיעים רבים היא לקנות דירה בבודפשט באיזורים המרכזיים, להשכירה לסטודנטים לתקופה ארוכה של 10 חודשים, ואז – בעת חופשת הקיץ, להשכיר את הדירה על בסיס יומי, כך גם מתקבלת תשואה גבוהה וגם הנכס מושכר לאורך כל השנה באופן עקבי, מה שמאפשר למשקיעים ליהנות מסיכון נמוך, החזר מהיר, ותשואה גבוהה.

מה הכי חשוב לזכור אם אני שוקל לקנות דירה בבודפשט?

תהליך רכישת דירה בבודפשט הוא מאד פשוט. משקיעים רבים שהקימו קבוצות רכישה ומחזיקים מספר דירות כבר החלו עובדים מול משרדי תיווך מקומיים שרוכשים דירות ברחבי העיר בשמם ללא ביקור בנכס. שוק הנדל"ן בבודפשט הוא שוק של משקיעים, הווה אומר שבניגוד לארץ, נכסים בבודפשט נמדדים בבסיסם על שני דברים – מחיר למ"ר ותשואה. אם המחיר והמיקום מתאימים, הנכס יימכר טוב ימים ספורים, ולעיתים אף תוך שעות. משקיעים קטנים, סטודנטים או משקיעים מתחילים שאינם מנוסים או אינם מכירים את העיר ברמה מקיפה צריכים להיות יותר זהירים בבחירת משרד התיווך או יועץ הנדל"ן איתו הם עובדים, ולוודא היטב אם אין עלויות נוספות בגין הנכס שיש לקחת בחשבון (כמו קופה משותפת של וועד הבניין המיועדת לכיסוי עלות שיפוץ עתידי של הבניין שאליה יש להפקיד סכום חודשי), מהי מערכת החימום המותקנת בדירה והאם היא תקינה, מהן השכירויות המתקבלות באיזור המיידי של הנכס והאם מתוכננת בנייה עתידית באיזור שיכולה להשפיע על שוויו העתידי של הנכס.

Related Articles

Send Us a Message